相続した不動産の3000万特別控除とは？注意点や手続き方法も紹介
相続によって取得した不動産を売却する場合、「3000万円特別控除」という優遇制度をご存じでしょうか。不動産の売却益にかかる税金を大きく減らせる仕組みですが、適用には細かな条件や期限が設けられています。適切な準備や知識がないと、本来受けられるはずの控除が受けられず、思わぬ税負担が発生することもあります。この記事では、相続した不動産の売却に役立つ3000万円特別控除の概要や注意点、手続きについて詳しく解説します。是非最後までご覧ください。
相続した不動産の売却における3000万円特別控除の概要と対象
相続や遺贈によって取得した被相続人が居住していた住宅およびその敷地を売却する場合、譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度があります。これは「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（空き家特例）」と呼ばれます。譲渡所得は譲渡価格から取得費および譲渡費用を差し引いて算出され、この制度の利用により税負担を大幅に軽減できます。取得費が不明な場合には、譲渡価額の5％を概算取得費として用いることが認められています。
この制度は期限付きであり、適用期間は令和9年（2027年）12月31日までに売却した場合に限られます。また、売却は「相続開始から3年目の12月31日まで」に行う必要がある点にもご注意ください。例えば、2025年8月1日に相続が開始された場合、売却期限は2028年12月31日となります。
被相続人が一人暮らしだった住宅が対象で、同居者がいないことが条件の一つです。相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は2000万円に減額される場合がありますので、相続人の人数によって控除額が変動する点も注意が必要です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除額 | 1人につき最大3000万円（相続人3人以上の場合は2000万円） |
| 適用期限 | 相続開始から3年目の12月31日まで、かつ令和9年12月31日まで |
| 対象要件 | 被相続人の一人暮らしの住宅であること |
特例を受ける際に確認すべき主な要件と注意点
相続した不動産を売却する際に〈3000万円の特別控除（空き家特例）〉を利用するためには、以下のような主な要件を満たす必要があります。まず、被相続人が居住していた戸建ての家屋とその土地であること、かつ区分所有建物（マンションの一室）は対象になりません 。また、被相続人が一人で居住しており、相続後も売却まで誰も利用していない「空き家」であることが必要です 。さらに、譲渡価格は１億円以下であること、売却先が親族や特別な関係者ではない第三者であることも要件です 。
耐震基準も重要な確認ポイントです。建築時期が昭和56年５月31日以前の旧耐震基準に該当する建物が対象で、建物を売却する場合には耐震補強工事が必要になるか、建物を取り壊して更地として売却することで対応できる場合もあります 。加えて、相続開始から3年目の12月31日までに売却すること、制度自体の適用期限が令和9年（2027年）12月31日までである点にも注意が必要です 。
| 要件項目 | 概要 |
|---|---|
| 建物の種類 | 戸建て。マンションの一室は非対象 |
| 建築時期・耐震 | 昭和56年5月31日以前。耐震補強または解体・更地化必要な場合あり |
| 売却先・譲渡価格 | 第三者への売却かつ譲渡価格は１億円以下 |
他の特例との併用にも注意が必要です。取得費加算の特例などは、原則として併用できないため、どの特例を優先するか慎重に判断しなければなりません 。また、一人の被相続人から相続した中で、この空き家特例を適用できるのは原則として１件のみである点にも留意しましょう 。
期限と手続き、必要書類に関する注意点
相続した空き家を売却して「３０００万円特別控除」を受けるには、以下のような期限や手続き、書類の準備が欠かせません。
| 項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 確定申告期間 | 売却した翌年の２月１６日～３月１５日まで | この期間に申告しないと特例が受けられません。たとえ所得がゼロになっても提出が必要です。 |
| 主な必要書類 | 譲渡所得の内訳書、戸籍の附票、全部事項証明書、売却時・取得時の書類、住民票やマイナンバー等 | 物件の証明から本人確認まで、幅広く必要となります。 |
| 期限後の対応 | 期限を過ぎると３０００万円の控除が適用できず、税負担が高くなります。 | 早めに準備・申告を進めることが重要です。 |
まず、確定申告は売却した翌年の２月１６日から３月１５日の間にお住まいの地域を所轄する税務署へ提出する必要があります。この期間内に申告しなければ、控除は適用されません。たとえ譲渡所得がゼロになり税金が発生しない場合でも、確定申告は必須です。
次に、申告時には次のような書類の準備が必要です。譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）、戸籍の附票、土地・建物の全部事項証明書、売却時および取得時の取引を証明する書類、住民票やマイナンバーなどによる本人確認書類です。
さらに、申告期限を過ぎてしまうと、３０００万円の特別控除の適用はできなくなり、結果として譲渡所得が高くなり税負担も増えてしまいます。したがって、余裕をもって書類をそろえ、早めに確定申告を進めることが肝要です。
特例を使えない場合の対応と節税の視点
相続した不動産で「相続空き家の3,000万円特別控除」が利用できない場合でも、いくつか対応方法や節税の視点があります。
| 対応方法 | 内容 | 節税のポイント |
|---|---|---|
| 取得費不明時の概算取得費 | 取得費が不明な場合、売却価格の5％を取得費として計算。 | 契約書などがあれば取得費を明確にし、譲渡所得を減らせます。 |
| 生前売却・居住用財産の特例 | 特例を使えなくても、生前に売却したり「居住用財産の特例」を使える場合があります。 | 他の制度やタイミングを工夫することで節税が可能です。 |
| 譲渡所得の正確な計算 | 譲渡所得がそもそもゼロになるケースもあり、まずは計算が重要です。 | 損益が出ない場合は税負担なしとなります。 |
まず、取得費が分からない場合には「概算取得費」として譲渡価格の5％を用いることが認められています。ただし、売買契約書など購入時の資料があれば、これをもとに正確な取得費を算出し、譲渡所得をより小さく抑えられる可能性があります。
また、「相続空き家の特例」が利用できない場合でも、被相続人が生前に居住していた自宅であれば、「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できるケースがあります。特に、相続前に売却することが可能であれば、所得税の特例も検討に値します。
さらに、そもそも譲渡所得がゼロとなるケースも存在します。取得費が高い場合や減価償却後の建物価格が低い場合など、譲渡所得の計算を丁寧に行うことで、税金が発生しない場合があります。
このように、取得費の明確化、生前の売却、他の制度の活用、丁寧な譲渡所得計算など、いくつもの視点で対応を検討することが節税には重要です。
まとめ
相続した不動産を売却する際の3000万円特別控除は、大きな節税効果が期待できる重要な制度です。しかし、適用には期間や要件、必要書類など厳格な条件が定められており、申告期限を過ぎると利用できません。不動産の取得費や売却時の状況により節税方法が異なるため、早めの準備と正確な計算が不可欠です。後悔しないためにも、手続きを早めに始め、制度の内容をよく理解したうえでご対応いただくことをおすすめします。
