明石市で住宅が売れ残る理由は何？特徴や対策を簡単に解説

明石市において住宅が売れ残る主な傾向（立地・価格・築年数など）

明石市では、駅から距離がある地域や、周辺に生活利便施設が少ない郊外エリアでは、住宅の流通期間が長くなりやすい傾向があります。特に駅徒歩時間が長くなると成約までに時間がかかる可能性が高まります（例：駅徒歩13分以上は売れ残りリスク増）。

築年数が経過した住宅も流通期間が長めになる傾向があります。明石市では築年数が20年以上の住宅で取引単価が下落する傾向がみられ、築20年以上かつ駅距離が長い物件は、特に注意が必要です。

価格設定も重要な要素です。明石市の中古一戸建ての坪単価相場は、2025年時点でおよそ80.7万円／坪ですが、前年から13.9％も下落しており、相場より高めに設定された価格は成約を難しくさせる場合があります。

空き家率や地価推移から見る売れ残りリスクのある地域特性

まず、明石市の住宅について統計的に見ると、平成３０年時点での住宅総数は約１４万１千戸。そのうち「居住世帯なし」の住宅が約１万８８００戸、さらにそのうち約１万８千５００戸が空き家でした。これは全体の約１３％にあたります。直近数年にかけては明確な上昇傾向のデータは示されていませんが、空き家の存在自体が決して少なくない状態です。

次に、明石市の地価動向については、公的な地価指標である「基準地価」と「公示地価」の両方で、一貫した上昇が見られます。２０２５年の基準地価は平均で約１３万５千円／㎡（坪あたり約４４万円）、前年比で＋５.６％の上昇。住宅地・商業地ともに上昇幅は複数％台となっています。また、公示地価についても平均１３万９千円／㎡（坪約４６万円）、前年比＋４.４％と安定した上昇傾向にあります。

しかし、この上昇幅には地域差があり、特に公共交通や商業施設に近い明石駅周辺などは上昇率がやや緩やかである一方、駅からやや離れたエリアでは、地価上昇率が高い傾向も見受けられます。

ご自身の住宅が売れ残りリスクのある地域かどうかを把握するには、次の観点で確認することをおすすめします：

このような視点を踏まえ、ご自身の住宅がどのタイプに該当するかを冷静に見極めることが、売れ残りリスクの把握には欠かせません。

売れ残りを避けるために確認したい市場の現状（相場・需要動向）

まず、明石市における中古戸建ての相場価格は、直近のデータによると、およそ坪単価８０万７千円（平方メートルあたり２４万４千円）となっており、前年から約１３.９％の下落傾向が見られます。取引件数は２０２４年の５２７件から２０２５年は１０７件と大幅に減少しており、市場の停滞がうかがえます。

このように、市場においては価格下落や取引の減少が見られるため、ご自身の住宅が売れ残りやすい条件に該当していないか、慎重に見極める必要があります。

また、明石市では人口・世帯数が長期にわたり着実に増加しており、２０２５年には人口３０万６千人超、世帯数１３万８千世帯以上となっています。こうした人口構成の変化は、住宅需要にとってはプラス要因といえますが、すべての住宅が同じように注目されるわけではありません。特に駅からのアクセスや間取り、築年数など、需要が高い条件に合致しているかどうかがカギになります。

さらに、明石市は医療や教育、保育に関して手厚い支援施策を実施しています。たとえば、所得制限のない医療費助成、中学校給食の無償化、第２子以降の保育料全額免除等の取り組みにより、子育て世帯の住みやすさが地域の魅力となっています。その結果、ファミリー層を中心とした住宅需要が根強く存在しています。

このような動向をふまえて、ご自身の住宅が売れ残りやすい条件に該当するかどうか、市場の需給バランスを把握したうえで、売れにくいタイミングや条件を理解することが重要です。特に、価格以外の要素（立地や築年数、利便性など）が売れ行きに大きく影響する可能性がありますので、それらを総合的にご確認ください。

売れ残っている住宅に対して取るべき初期対応と見直しポイント

住宅がなかなか売れない場合、まずは「価格」と「広告掲載内容」の見直しが欠かせません。明石市の中古住宅市場において、相場を把握するには、公的な取引データや民間の成約事例から適切な市場価値を確認することが重要です。たとえば、中古マンションの成約価格は地域ごとに変動があり、近畿レインズのデータなどをもとに1㎡あたりの単価やおおよその平均価格を把握することが有効です。適正価格との差が大きい場合は、成約の障害となっている可能性があります。現在の価格設定が高すぎないか、妥当性を再検討してください。特に泉州地域では新生活シーズンに価格が上がる傾向もあるため、タイミングについても注意が必要です。

つぎに、「広告の訴求ポイント」の見直しも重要です。明石市では、交通の利便性や子育て支援策が充実しており、これらは購入希望者にとって魅力的な要素となります。たとえば、最寄り駅へのアクセスや教育環境、生活に必要な施設への近さなど、物件の利点を具体的かつ丁寧に表現して伝えることが大切です。また、掲載する写真や説明文も明るく清潔感が伝わるよう工夫しましょう。掲載方法を変えることにより、注目度が向上するケースがあります。

さらに、「販売期間が長引いている際の戦略の再構築」を検討してください。販売開始後、市場環境の変化や需要水準の変動がある場合があります。掲載開始時の戦略をそのまま継続すると、価格対応が遅れてしまうこともあります。そのため、市場動向を定期的に確認し、需要が高まる春の時期を迎える前に、価格見直しや広告内容の再構成を行うことで、販売期間を短縮できる可能性があります。

まとめ

明石市で住宅が売れ残る理由には、立地条件や築年数、価格設定のほか、地域特性や市場動向の影響が深く関わっています。空き家率や地価の変動を理解し、ご自身の物件が売れにくい条件に該当していないか今一度見直しましょう。価格や宣伝方法の工夫を行うことで、売却期間の短縮も期待できます。売却に不安や疑問がある方は、専門家への相談も有効な一歩です。正しい情報や現状分析をもとに、次の行動へと進みましょう。