明石市の売れ残り住宅が増える原因は？築年数や立地も影響する理由を紹介

明石市で家が売れ残る原因とは

まず、明石市の住宅地の地価は、国土交通省発表の公示地価に基づき、八年連続で上昇しており、住宅地の平均上昇率は4.1％という高い伸びを示しています。これは市内の住宅市場全体が需要に支えられて好調である傾向を示す一方で、売れ残りが生じる背景にもなり得ます。立地や物件条件が、上昇している市場価格に見合わないと判断されると、買い手が敬遠しやすくなるからです。

さらに、2025年の中古一戸建ての平均坪単価は約80.7万円／坪と前年に比べて13.9％下落しており、取引件数も大きく減少しています（売買事例107件）

その一方で、明石市では空き家対策が進められており、「空家等の適正な管理に関する条例」によって所有者に対して適切な管理義務が課されています。管理が不十分なまま放置された空き家は、老朽化や景観の悪化、防犯上のリスクとなり、売却を検討する際にもマイナス要因となりやすいです。

以上のように、明石市で家が売れ残る背景には、市全体の地価上昇という好材料の裏で、個々の物件条件（価格、築年数や管理状態）が市場水準に合致しない場合が多く、結果として購入検討者の関心を集めにくくなるという傾向があると考えられます。

築年数や立地が売れ残りに影響を与える理由

明石市では、築年数が経過した住宅や駅から距離のある物件ほど、成約までに時間がかかる傾向があります。たとえば、中古マンションの平均築年数は約３２年、一戸建てでは約２６年とされ、築古物件は需要が相対的に低くなることが多いため、売れ残りのリスクが高まります。これは、購入希望者が新築または築浅の物件に魅力を感じる割合が増加しているためです。その結果、取引件数が徐々に減少しやすくなります。

新築や築浅の住宅が市場で占める割合が増加している背景には、明石市における人口増加や子育て支援策の充実などがあります。明石市の人口は2015年から2025年にかけて約５万名増加しており、世帯数も伸びています。このような環境では、利便性が高く安心して住める新しい住宅が引き続き人気を集めており、築年数の古い物件が相対的に取り残される傾向があります。

また、明石市全体の地価が上昇していることも要因の一つです。2024年時点で公示地価は前年比＋３．８％の上昇を記録し、兵庫県内でトップとなりました。さらに、2025年の土地取引でも坪単価は４６万円前後と高水準で推移しています。こうした背景では、駅近くや都市へのアクセスが良いエリアの築浅住宅には高い評価が集まりやすく、それに比べて築古かつ駅から遠い住宅は、価格競争力で不利になり、売れ残りにつながる可能性があります。

以下に、築年数や立地の要因が売れ残りに与える影響をまとめた表をご覧ください。

このように、築年数と立地条件は住宅の売れ残りに大きな影響を与えます。特に、築古・駅遠の物件は市場での魅力度が相対的に低いため、売却時に工夫が必要になることが多いです。

売れ残りを回避するために知っておきたい市場のポイント

家を売却する際には、不動産市場の動向をしっかり把握することが重要です。まず、明石市では住宅地やマンション価格が上昇傾向にあります。例えば、公示地価によると、2024年度の地価上昇率は兵庫県内で最も高い約３．８％であり、住宅地の平均坪単価も上昇しています。また、2024年から2025年にかけての住宅地は約＋４．７７％上昇、過去１０年間では約＋１４．７％上昇しています 。価格動向を理解できれば、価格設定の基準が明確になります。

次に、取引が活発になる時期を理解することも大切です。中古マンションの成約価格は、年初や春にかけてピークとなる傾向があります。実際に、2025年１月の成約価格は１，９５４万円、同単価は１㎡あたり２８．２８万円と年間でもっとも高水準でした 。新生活開始シーズン前後の２～４月は、購入希望者が増える時期であり、売れやすさにも影響します。

さらに、空き家対策に関する制度や条例も押さえておくと安心です。明石市では、国の「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、２０１５年３月に「明石市空家等の適正な管理に関する条例」を制定して運用しています。条例では、適切な維持管理が義務づけられており、所有者による応急措置や管理不全時の対処が定められています 。また、令和５年１２月には国の法改正に対応して、同条例や対策計画の見直しが行われ、計画も２０３０年度までを視野に更新されています 。

以下に、市場のポイントを整理した表を示します。

これらの市場ポイントを把握することで、売れ残りのリスクを下げ、成約に向けた準備が整います。当社では、最新の調査結果や制度情報を踏まえた売却サポートを行っておりますので、安心してご相談ください。

明石市で家を売却したい方が次にとるべき行動

明石市で家を売却したいとお考えの方は、まずご自宅の築年数や立地条件に着目して、現状の売れやすさを客観的に把握することが大切です。例えば、築年数が経過している住宅や駅から遠い物件は、購入希望者にとって魅力度が下がりやすく、売却に時間がかかる傾向があるため、これらの要素を踏まえて市場でのポジションを見極めましょう。

次に、市場の動向に応じて、売却の時期や価格を柔軟に検討することが重要です。明石市では、マンションの成約価格が2025年1月に1,954万円と高水準を記録し、新生活需要が高まる春先には取引が活発になる傾向がありますので、このような季節需要を逃さずに検討されるとよいでしょう。

さらに、明石市の空き家対策や条例についても把握し、ご自身の住宅が適切に管理されているかを確認されることをおすすめします。近年の少子高齢化に伴う空き家増加に対応し、明石市では「空家等の適正な管理に関する条例」や「空家等対策計画」を運用しており、管理不全な住宅には市から改善の働きかけがある場合もあるため、不安があれば市の窓口（建築安全課）へご相談ください。

まとめ

明石市の住宅が売れ残る背景には、地域全体の住宅地価格の上昇や、築年数が経過した物件、駅から遠い立地が主な要因として挙げられます。さらに、市の制度や空き家対策も売却のしやすさに影響しています。売れ残りを避けるためには、自宅の築年数や立地を客観的に把握し、市場の状況や価格動向をきちんと調べることが大切です。住宅の維持管理や売却時期にも目を向け、丁寧に準備することで、希望に沿った売却へ一歩近づけます。この記事を参考に、自分の家の魅力を最大限に活かし、納得のいく売却につなげてください。