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明石で不動産買い替えを検討中の方必見！住宅ローンとダブルリスクを避けるポイントを解説

不動産売却 2026.02.06

#明石市/不動産売却

筆者前本唯花

不動産キャリア7年

先ずは相談してみよう！お客様の「身近な不動産屋さん」を目指します。

住み替えのために不動産の買い替えを検討している方の中には、「いまの住まいを売る前に新居を購入しても大丈夫なのか」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。

特に明石市では、独自の市場動向や地域ならではの注意点があります。この記事では、購入を優先した住み替えの流れとメリット、住宅ローンのリスクやその予防策、さらに明石市特有のポイントや活用できる制度まで、分かりやすく解説します。

円滑な住み替えのために必要な情報を知り、安心して新しい生活を始めましょう。

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【目次】

・住み替えの流れと購入優先のメリット
・明石市の不動産市場動向を踏まえた購入タイミング
・購入先行によるローンリスクの予防策
・明石市特有の注意点と制度活用
・まとめ

住み替えの流れと購入優先のメリット

まず、「購入を優先する住み替え」とは、新しい住まいを先に購入してから現在の住まいを売却する方法です（購入先行）。この方法は、引っ越し後の住環境を確保できるため、生活の継続性や安心感が大きなメリットとなります。

例えば、転居先が決まっていることで、お子さまの入学タイミングやご自身の通勤環境を安定させながら住み替えを進められます（購入先行のメリット）。

明石市は、大阪や神戸への交通アクセスが良好でありながら、不動産価格が比較的落ち着いているエリアです。

そのため、購入先行によって安心して移り住める環境として評価されています（神戸市と比べて手頃な価格、利便性の両立）。

また、住宅ローンの仕組みとして、購入先行の際には「つなぎ融資」を利用することで、「ダブルローン（＝同時にローンが二重になる）」のリスクを軽減できます。つなぎ融資とは、新居の引き渡しまでのつなぎとして融資を受ける仕組みです。

これにより、二重に返済負担が生じる期間を最小限に抑えられ、計画的な資金使いが可能となります。

借入先の金融機関への早めの相談が重要です。

項目	内容	明石市ならではの視点
購入先行のメリット	住み替え後も住環境が確保でき安心	大阪・神戸へのアクセス良好で通勤・通学に安心
つなぎ融資活用	ローンの二重負担期間を短縮	金利や融資条件は金融機関によって異なるため事前相談が重要
リスク軽減のポイント	資金計画の明確化や売却タイミングの調整	明石市の需要傾向（春～翌春）に合わせたスケジュールが効果的

明石市の不動産市場動向を踏まえた購入タイミング

まず、明石市の土地や住宅の価格は、ここ数年を振り返ると堅調に推移しており、資産価値が比較的安定していると言えます。たとえば、2025年時点における公示地価では、平均で139,382円/㎡（坪単価およそ460,800円）で、前年よりも4.4％上昇しており、ここ12年は継続的な上昇トレンドになっています。

また、地価の実勢としても、2022年時点で土地価格は坪37万円、10年前と比べて＋29％と高まっており、今後さらに値上がりの可能性も指摘されています。

次に、住宅（戸建て）の価格も確認しましょう。中古戸建ての相場は、2022年時点で約2,782万円（坪単価約92万円）であり、10年前比＋9.5％と緩やかに上昇しています。

また、最新の一戸建て相場として、築10年・延床面積70m²の場合、推定価格は2,229万円、坪単価106万円ほどというデータもあります。マンション市場においても、2024年4月から2025年4月までの平均成約価格はおよそ1,642万円、1㎡あたり約23.9万円で推移しており、全体として安定したマーケットとなっています。

そして、購入に適した時期としては、季節的な需給の波にも注目です。明石市では、新年度や入学・転勤シーズンにあたる春（4～5月）に取引が活発化し、その後、秋にも再び取引が増加する傾向があります。

特に11月あたりにピークが見られ、冬場は取引こそ少ないものの価格交渉の余地が大きくなるため、買い手には有利な側面もあります。

以上を踏まえ、「購入を優先して住み替えたい方」には、以下のタイミングが有効です。

時期	特徴
春（4～5月）	新生活の需要が高まり、市場が活発。物件の選択肢が豊富になります。
秋（特に11月）	再び購入希望者が増えますが、価格交渉のチャンスも残ります。
冬	取引は少なめですが、売り手が価格を下げやすく、交渉に有利な傾向があります。

これらの季節的傾向を活用し、明石市の安定した市場環境を背景にすることで、購入先行による住み替えをよりスムーズに進めることができます。

購入先行によるローンリスクの予防策

住宅の買い替えにおいて「先に購入する」選択肢をとる場合、一時的な資金不足を補う方法として「つなぎ融資」があります。

これは、住宅ローンが実行される前に必要な費用（手付金や中間金など）を一時的に借りる短期ローンです。

しかし、つなぎ融資にはいくつかのリスクが伴います。主なものとして以下が挙げられます：

リスク	内容
高い金利	住宅ローンに比べて年利2～4％程度と割高で負担が大きくなりやすいです。
住宅ローン控除の対象外	つなぎ融資は「住宅ローン控除」の対象とならず、税制面での優遇が受けられません。
利用できる金融機関が限定される	扱う金融機関が限られ、希望する条件のローンが利用できないケースもあります。

これらのリスクに対応するため、予防策として以下の点に注意するとよいでしょう：

つなぎ融資を利用する期間や金利、手数料などを事前にシミュレーションし、全体の返済負担を把握しておきます。
つなぎ融資の利息の支払い方法には、借入時に前払い、毎月支払い、住宅ローン実行時まとめて支払い、など複数のパターンがありますので、自分の資金計画に合った方法を選びます。
売却と購入を同時または順序を逆転させる「売り先行」や既存ローンと新規購入資金を一本化できる「住み替えローン」の検討も有効です。
十分な自己資金がある場合はつなぎ融資を避けることで、金利や手数料による余分な支出を抑えられます。
早い段階で金融機関へ相談し、つなぎ融資が利用可能かどうか、また条件はどうかを確認しておきます。

これらの対策を講じることで、「購入を優先する」という選択をより安心して進められるようになり、ダブルローンによる返済負担や資金繰りの焦りを軽減することが可能です。

明石市特有の注意点と制度活用

明石市で購入を優先して住み替えを検討される方には、地域特有の注意点と有効に活用できる制度の理解が不可欠です。

以下に、特に留意すべき点をわかりやすく整理してご紹介します。

項目	内容	ポイント
塩害・地盤	海沿い地域では塩害による金属部の腐食や外壁劣化が懸念される。地盤調査により沈下リスクも確認が必要。	耐久性の高い素材選びや定期点検で長期的な安全を確保します。
用途地域・建築条件	土地の用途地域や建築制限、建築条件付き土地の契約内容は必ず確認が必要。	契約後すぐに建築会社との契約が必要なケースが多いため、設計の自由度も事前に把握しましょう。
税制優遇制度	子育て世帯や若者夫婦世帯には住宅ローン控除の借入限度額の引き上げ、空き家譲渡には3,000万円特別控除などの制度があります。	制度適用条件を満たせば大きな節税メリットとなるため、活用可能性を早めに確認しましょう。

まず、明石市は海に面した地理的特性をもつため、潮風による塩害が建物に影響を与えることがあります。

金属部分の腐食や外壁・配管の劣化が進行しやすいため、耐塩性に優れた建材の採用や定期的な外装・内部の点検が大切です。また、海沿いの土地では地盤が緩いこともあり、購入前に専門家による地盤調査を実施して、沈下リスクへの対策を講じることをおすすめします（表１ “塩害・地盤”）。

次に、明石市内では土地の用途地域や建築制限が細かく定められているほか、建築条件付き土地の取り扱いが多く見られます。土地を契約後、短期間内（たとえば３か月以内）に建築会社との契約締結が条件となる場合があり、希望通りの設計が難しくなることがあります。そのため、用途地域や容積率・建ぺい率の確認、そして建築条件の内容を事前に把握し、納得した上で契約することが重要です（表１ “用途地域・建築条件”）。

さらに、税制上の優遇制度を活用することで購入時の負担を軽減できます。

たとえば、令和６年以降に入居した「子育て世帯」（19歳未満扶養）または「若者夫婦世帯」（いずれかが40歳未満）は、住宅ローン控除の借入限度額が上乗せされる制度があります。

対象となる場合、新築や認定住宅、ZEH水準、省エネ基準に応じて最大5,000万円まで適用される場合があります（表１ “税制優遇制度”）。

さらに、空き家を譲渡する際、耐震リフォーム済みであれば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例もあり、将来的な住み替えや売却を見据えた資金計画において有利に働きます（同じく “税制優遇制度”）。

以上のように、明石市で購入先行の住み替えを検討する際には、「塩害・地盤」「用途地域・建築条件」「税制優遇制度」の三つのポイントを丁寧に確認し、活用することで、より安心して住まい選びを進めることが可能です。適切な準備と制度理解により、住み替えをスムーズに、かつ費用面でも賢く進められます。